Guías para comprar y vender sin agencia
70 guías con la base legal citada y la fecha de la última revisión. Escritas para quien hace la operación por su cuenta.
🏷️ Cómo poner precio a tu casa Sobrevalorar por apego emocional es la causa nº1 de que una casa no se venda. Tres cifras que se confunden: precio de mercado, val… 🤝 Negociar directamente, sin agente de por medio Sin intermediario, compráis y vendéis cara a cara. La clave: contraoferta con datos y mover palancas que no son el precio antes de… 🚪 Comprar una vivienda con problemas de posesión u ocupada La nota simple dice quién es el dueño, no quién vive en la casa. Antes de firmar hay que comprobar la posesión real, y diferenciar… 💶 Las dos exenciones que más IRPF te ahorran al vender Al vender tu vivienda habitual con ganancia hay dos exenciones que mucha gente desconoce o cuyo plazo pierde: por reinversión y pa… 🤲 Ayudas y aval público para comprar El aval público (ICO) puede cubrir parte de la entrada para jóvenes y primera vivienda, y tu comunidad puede bonificar el ITP por … 🏖️ Comprar un piso turístico o destinarlo a ello Tres frentes: la licencia VUT y su normativa local, la fiscalidad y —el más decisivo— la comunidad de propietarios, que puede limi… 💳 Medios de pago: cómo se paga y el límite de efectivo El pago debe ser trazable y se declara en la escritura. Y hay tope al efectivo: 1.000 € si interviene un empresario o profesional … 🏙️ Ley de Vivienda 2023: zonas tensionadas e índice La Ley 12/2023 crea las «zonas de mercado tensionado», donde un índice de referencia puede limitar el alquiler, sobre todo a grand… 🧱 Derramas de la comunidad: aprobadas pero no giradas El certificado de estar al corriente no cubre las derramas ya aprobadas y aún no cobradas. Quien es propietario al aprobarse la ob… 👨👧 Menores o personas con discapacidad entre los titulares Si entre los dueños o herederos hay un menor o una persona con medidas de apoyo, vender su parte suele exigir autorización judicia… 📅 Cuánto dura tu alquiler de verdad El contrato puede decir 1 año, pero la ley le da al inquilino el derecho a quedarse hasta 5 (7 si el propietario es una empresa). … 🚪 Irte del alquiler antes de tiempo Desde el sexto mes puedes irte avisando con 30 días. Si se pactó indemnización, es una mensualidad por cada año que falte, prorrat… 📈 Cuánto puede subir tu alquiler (y cuándo no) La renta solo sube si el contrato lo pacta expresamente, una vez al año, y con el límite del IRAV desde 2025 — ya no vale el IPC l… 🏙️ Zonas tensionadas: el tope a la renta Si tu vivienda está en una zona declarada oficialmente tensionada, la renta de un contrato nuevo tiene límites legales — y si el p… 🔐 Fianza y garantías: cuánto es legal pedir La fianza legal es 1 mensualidad en vivienda habitual (2 en local o temporada). Por encima de eso, el propietario puede pedir gara… 🛡️ Aval, fiador o seguro de impago: qué te van a pedir Son tres garantías distintas y el propietario puede pedir una, varias, o ninguna además de la fianza legal. Cada una tiene su cost… 📂 Los papeles para alquilar (y los que no hacen falta) Un propietario no te va a pedir una pre-aprobación hipotecaria: te va a pedir nóminas, contrato de trabajo y, si hace falta, un av… 🧾 Comunidad, IBI y suministros: quién paga qué Por defecto, comunidad e IBI los paga el propietario. Solo se pueden pasar al inquilino si el contrato lo dice expresamente y con … 🔧 Se rompe algo en el piso: ¿quién lo arregla? El propietario mantiene la vivienda habitable sin poder subir la renta por ello; el inquilino asume las averías pequeñas del desga… ⚠️ Si no te pagan (o no puedes pagar) la renta El impago es la causa nº1 de resolución del contrato. Antes de llegar a un desahucio hay pasos: requerimiento, posible enervación … 🧳 Alquiler de temporada: qué es y qué NO es El alquiler de temporada exige una causa real (trabajo, estudios, obra en tu vivienda habitual). Sin esa causa, un juez puede reca… 🚪 Alquilar (o vivir en) una habitación El alquiler de una habitación no se rige por la LAU sino por el Código Civil y lo que pactéis: mucha más libertad, mucha menos pro… 🔑 El propietario vende: ¿qué pasa con tu alquiler? Si tu casero vende la vivienda, el contrato sigue vigente con el nuevo dueño (te subrogas), y además tienes derecho a comprarla tú… 👪 Quién puede quedarse en el alquiler si tú te vas Si el inquilino fallece, se separa o se divorcia, la ley permite que cónyuge, pareja de hecho o ciertos familiares continúen en el… 🏠 El propietario quiere recuperar la vivienda Solo puede hacerlo antes de que pasen los primeros 5 años si se pactó expresamente en el contrato desde el principio, para él mism… 🧮 Los impuestos de alquilar tu vivienda El alquiler tributa en tu IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, pero existen reducciones importantes si el destino es vi… 🔁 Alquiler con opción a compra: cómo funciona Alquilas la vivienda y, además, tienes el derecho (no la obligación) de comprarla en un plazo y precio pactados desde el principio… ↔️ Subarrendar o ceder tu alquiler a otra persona Ni subarrendar ni ceder tu contrato es libre: necesitas el consentimiento escrito del propietario en ambos casos.… 🔑 El día que entregas (o recuperas) las llaves El inventario de entrada es tu mejor prueba para discutir la fianza al salir: el propietario solo puede descontar daños acreditado… 👨👩👧 Alquilar a un familiar: lo que Hacienda vigila Alquilar a tu hijo, tus padres o un hermano es perfectamente legal y sigue las mismas reglas de la LAU — pero si el precio pactado… 🏛️ Empadronarte en tu alquiler: dudas frecuentes El empadronamiento acredita dónde vives, no quién es el dueño. El propietario no puede impedirte empadronarte en la vivienda que a… 🐾 Mascotas en el alquiler: mito y realidad No existe ninguna ley estatal que prohíba tener mascotas en una vivienda alquilada. Es un pacto libre entre propietario e inquilin… 🏖️ Alquiler turístico vs. larga duración: no los mezcles Son dos negocios distintos con leyes distintas: el turístico se rige por la normativa de turismo de tu Comunidad Autónoma y necesi… 🕊️ Si el inquilino fallece y nadie puede subrogarse Si al fallecer el inquilino ninguna persona cumple el orden de prelación del art. 16 LAU, el contrato se extingue: la vivienda vue… ♿ Obras de accesibilidad: tu derecho sin pedir permiso Si tienes discapacidad o eres mayor de 70 años, puedes adaptar la vivienda alquilada para tu accesibilidad sin necesitar el consen… 🔀 Mismo término, distinto significado Fianza, reserva, resolución, incluso 'contrato privado': varias palabras que ya conoces de comprar o vender significan algo distin… 🏛️ VPO y vivienda protegida: precio tasado y tanteo La VPO tiene un precio máximo legal y, durante su periodo de protección, no se vende libremente: la comunidad autónoma puede autor… 📝 Firmar por poder notarial: qué comprobar Si una parte no firma en persona, lo hace un apoderado con un poder notarial. Hay que comprobar que el poder es válido, vigente y … 🏗️ Urbanismo: lo que la nota simple no te cuenta La nota simple dice quién es el dueño y qué cargas hay, pero no si la casa está fuera de ordenación, tiene obras sin licencia o af… ⚠️ Qué pasa si sale mal: tasación baja, retractación, cargas Tres sustos típicos tras las arras y cómo te protege (o no) lo que firmaste: tasación por debajo, vendedor que se echa atrás y una… 🧾 La gestoría del banco: qué hace y quién la paga La impone el banco, no la eliges tú. Tramita impuestos, notaría y Registro de la hipoteca, y desde 2019 la paga el banco. Vigila n… 📄 ¿De quién es la casa y qué deudas tiene? Un papel de 9 € que te dice quién es el dueño real de la casa y qué deudas arrastra.… 🗺️ Los metros y datos oficiales de la casa La ficha gratuita del Estado con los metros, el año y el valor fiscal de la casa.… 🏷️ ¿La casa se puede habitar legalmente? El papel que dice que la casa es apta para vivir. En unas comunidades te lo exigen y en otras no.… 🏛️ El impuesto del ayuntamiento al vender Lo paga quien vende, al ayuntamiento. Y si vendiste perdiendo dinero, no se paga nada.… 🏦 Tus derechos al firmar la hipoteca La ley te da 10 días y una visita gratis al notario antes de firmar. Y el impuesto del préstamo lo paga el banco.… 🏦 Lo que cuesta tu hipoteca (y quién paga qué) Desde 2019 el banco paga casi todos los gastos del préstamo. A ti solo te tocan la tasación y, si la hay, la comisión de apertura.… ✍️ El día de la firma: qué llevar y quién firma DNI en vigor de todos, el dinero preparado con 48 horas y, si es la vivienda familiar, tu cónyuge también cuenta.… 📜 Qué firmas, qué te llevas y cuándo es tuya de verdad La casa es tuya desde la firma. Te llevas las llaves y una copia simple; la escritura inscrita llega en 1-2 meses.… ✅ Papeles imprescindibles para vender Reúne estos papeles antes de anunciar la casa: si falta uno, la firma se puede bloquear.… 🔑 ¿Puedo comprar una casa con inquilinos? Sí, pero el inquilino tiene preferencia para comprarla y tú te quedas con su contrato tal cual está.… ✍️ Reserva vs arras: ¿qué estoy firmando? La reserva y las arras NO son lo mismo. La reserva es un "apartado" ligero; las arras ya son el acuerdo serio de compraventa, con … 📝 El contrato de reserva Es el "apartado" de la casa: una señal pequeña para que no la vendan mientras te decides. Que se devuelva o no, depende de lo que … 🏦 Fija, variable o mixta: cómo elegir El tipo de interés decide cuánto pagas 30 años. Y la TAE, no el TIN, es lo que de verdad cuesta.… 🛡️ Qué seguro es obligatorio (y cuál no) Con hipoteca, el seguro de daños del hogar es exigible. El de vida y el de protección de pagos, NO — aunque el banco insista.… 🔑 Ya es tuya: el día después Firmar no es el final. Cambia el IBI, los suministros y avisa a la comunidad — o seguirán a nombre de otro.… 💡 Cambia los suministros y el IBI a tu nombre Luz, agua, gas y el recibo del IBI siguen a nombre del anterior dueño hasta que los cambias tú. Hazlo en los primeros días.… 📜 Cuándo llega tu escritura (y qué paga la gestoría) El día de la firma te llevas una copia simple, no la escritura definitiva. Esa llega semanas después, ya inscrita en el Registro.… ⚖️ Tipos de arras: confirmatorias, penitenciales y penales ¿Cuánto? Suele ser el 10%, pero el importe es libre. Lo que cambia las consecuencias es el TIPO: con unas puedes arrepentirte paga… 🏦 Si el banco dice no (o tasa bajo): recupera tu señal Una arras con condición de financiación bien escrita te devuelve la señal si no te dan la hipoteca. Mal escrita, la pierdes igual.… 📋 Embargos, hipotecas y cargas que heredarías Si la casa arrastra cargas y firmas sin levantarlas, las heredas tú. La nota simple las muestra; hay que saber leerlas.… 👪 Comprar (o vender) con varios dueños o una herencia Si la casa tiene varios dueños o viene de una herencia, necesitas la firma de todos. Y el valor fiscal de lo heredado no es lo que… 💍 Gananciales, separación de bienes y la firma del cónyuge En gananciales la vivienda suele ser de los dos. Y para vender la vivienda habitual hace falta el consentimiento del cónyuge aunqu… ⚠️ Suelo, IRPH, vencimiento anticipado: qué reclamar Cláusula suelo, IRPH, vencimiento anticipado o gastos: si tu hipoteca las tiene, puede que tengas derecho a reclamar.… 💶 Adelantar tu hipoteca sin penalizaciones de más Puedes adelantar parte de tu hipoteca. La comisión está limitada por ley y, según tu caso, conviene bajar cuota o bajar plazo.… 🔄 Cambiar tu hipoteca de banco o renegociarla Puedes llevarte la hipoteca a otro banco (subrogación), renegociarla con el tuyo (novación) o asumir la del vendedor.… 🔑 Comprar o vender una casa con inquilino Si la casa está alquilada, el inquilino puede tener preferencia para comprarla. Y, a veces, el alquiler se mantiene aunque cambie … 🏗️ Sobre plano y ampliaciones no declaradas Si compras sobre plano, el dinero que adelantas debe estar avalado por ley. Y una ampliación no declarada puede darte sorpresas.… 🌍 Comprar a un no residente: la retención del 3% Si el vendedor no reside en España, tú como comprador debes retener el 3% del precio e ingresarlo a Hacienda. Si no lo haces, resp… 🔍 Defectos que aparecen después de comprar Si la casa tenía un defecto grave que no se veía y ya existía al comprar, puedes reclamar al vendedor — pero el plazo es corto.…