👨👩👧 Alquilar a un familiar: lo que Hacienda vigila
Alquilar a tu hijo, tus padres o un hermano es perfectamente legal y sigue las mismas reglas de la LAU — pero si el precio pactado está muy por debajo de mercado, Hacienda puede exigirte declarar como si cobraras más.
Qué es, en detalle
No hay ninguna norma que impida alquilar entre familiares ni que obligue a usar un contrato distinto: se aplica la LAU exactamente igual, con la misma duración mínima, fianza y demás reglas que a cualquier inquilino. Lo que SÍ vigila Hacienda es el precio: si arriendas a un familiar por una renta claramente inferior a la de mercado, la Agencia Tributaria puede aplicar el RENDIMIENTO MÍNIMO PRESUNTO y exigirte que declares como si hubieras cobrado el valor de mercado, aunque en realidad hayas cobrado menos (o nada).
Casuística: 'quiero alquilar el piso a mi hija por 300 € cuando el precio de mercado es 700 €, ¿puedo?' — puedes pactar el precio que quieras entre vosotros, pero a efectos fiscales Hacienda puede exigirte declarar el rendimiento como si fueran 700 €, no 300 €; conviene valorarlo antes de fijar una renta simbólica. 'Vivo gratis en un piso de mis padres, sin contrato ni renta', ¿es un alquiler?' — no, eso es un PRECARIO (cesión gratuita tolerada por el dueño), una figura distinta del alquiler, sin la protección de la LAU ni las reducciones fiscales del alquiler. 'Mi hijo estudiante paga una renta simbólica, pero quiero que tenga la protección de la LAU', ¿qué necesito?' — un contrato de alquiler real, con renta y duración pactadas por escrito, aunque el importe sea bajo; eso sí lo distingue de un precario.
Qué hacer
- Si el precio pactado es bajo, calcula qué te supondría el rendimiento mínimo presunto antes de fijarlo.
- Formaliza siempre un contrato por escrito, aunque sea entre padres e hijos: protege a ambas partes.
- Si quieres que se beneficie de la protección de la LAU (duración, fianza), asegúrate de que hay renta real, no cesión gratuita.
- Guarda comprobantes de los pagos de renta, aunque sean dentro de la familia: evita discusiones fiscales o de otro tipo.
Errores que se pagan caros
- Pactar una renta simbólica sin valorar el impacto fiscal del rendimiento mínimo presunto.
- Confundir un precario (uso gratuito) con un alquiler: son figuras distintas con protecciones distintas.
- No poner nada por escrito 'porque es de la familia' y luego tener un conflicto sin ningún papel de por medio.
Decidir el precio y entender el precario lo puedes hacer tú con esta guía. Calcular el impacto fiscal exacto de una renta baja entre familiares, mejor con una asesoría antes de fijar la cifra.
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