⚖️ Tipos de arras: confirmatorias, penitenciales y penales
¿Cuánto? Suele ser el 10%, pero el importe es libre. Lo que cambia las consecuencias es el TIPO: con unas puedes arrepentirte pagando; con otras te pueden obligar a comprar.
Qué es, en detalle
Las arras son la señal que entregas para reservar la compra. El importe lo pactáis libremente: lo habitual es el 10% del precio, pero puede ser más o menos.
Lo que decide qué pasa si alguien se echa atrás NO es el importe, sino el TIPO de arras que firméis:
① PENITENCIALES — las más habituales (art. 1454 CC)
Funcionan como un seguro para arrepentirse. Si te echas atrás tú, pierdes la señal; si se echa atrás el vendedor, te la devuelve doblada. Nadie puede obligar al otro a comprar o vender.
Ejemplo: diste 30.000 €. Si no compras, los pierdes; si el vendedor se arrepiente, te da 60.000 €.
② CONFIRMATORIAS (art. 1124 CC)
No permiten arrepentirse. La señal es un anticipo del precio y confirma el contrato. Si una parte incumple, la otra elige: obligarle a cumplir o romper el contrato y reclamar daños. Es lo que la ley presume si en el papel no se dice el tipo.
③ PENALES (art. 1152 CC)
Refuerzan el cumplimiento. La señal penaliza el incumplimiento, pero —a diferencia de las penitenciales— la parte cumplidora puede ADEMÁS exigir que el contrato se cumpla. Perder la señal no te libera de comprar.
En resumen: penitenciales = puedes salir pagando; confirmatorias y penales = te pueden obligar a cumplir.
Qué hacer
- Pacta el importe por escrito: lo normal es el 10%, pero podéis acordar otro.
- Indica EXPRESAMENTE el tipo de arras. Si no se dice, la ley las presume confirmatorias (te pueden obligar a comprar).
- Si quieres poder arrepentirte pagando, escribe "arras penitenciales (art. 1454 CC)".
- Si compras con hipoteca, añade la condición de financiación, sea cual sea el tipo.
Errores que se pagan caros
- Creer que "siempre puedes salir perdiendo la señal": eso solo con las penitenciales.
- No poner el tipo y descubrir, al querer salir, que eran confirmatorias y te obligan a comprar.
- Pensar que el importe (el 10%) cambia las consecuencias: lo que manda es el tipo.
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