🕊️ Si el inquilino fallece y nadie puede subrogarse
Si al fallecer el inquilino ninguna persona cumple el orden de prelación del art. 16 LAU, el contrato se extingue: la vivienda vuelve al propietario, y los herederos no heredan automáticamente el alquiler.
Qué es, en detalle
Es importante separar dos cosas: la HERENCIA (bienes y deudas del fallecido, que sí pasan a los herederos) y el CONTRATO DE ALQUILER (que NO se hereda como un bien más). Solo pueden continuar en el alquiler quienes cumplen el orden de prelación del art. 16 LAU: cónyuge o pareja de hecho conviviente, descendientes bajo su guarda, ascendientes que convivieran con él, ciertos hermanos, o personas con discapacidad con relación de convivencia y dependencia — y deben notificarlo al arrendador dentro de plazo (normalmente 3 meses desde el fallecimiento). Si nadie de ese círculo existe o nadie ejerce el derecho en plazo, el contrato se EXTINGUE, y la vivienda vuelve al propietario; el resto de la herencia (muebles, pertenencias del fallecido) sigue su curso normal a través de los herederos, que tienen derecho a retirar sus bienes de la vivienda en un plazo razonable, pero no a continuar el alquiler.
Casuística: 'mi tío vivía solo de alquiler y ha fallecido; yo soy su único sobrino y heredero, ¿puedo quedarme en el piso?' — un sobrino no está en el orden de prelación del art. 16 salvo que además cumplieras un requisito de discapacidad y dependencia; como heredero general, puedes recoger sus pertenencias, pero no continuar el contrato de alquiler. '¿Qué pasa con la fianza si el contrato se extingue por fallecimiento sin subrogación?' — la fianza se liquida igual que en cualquier fin de contrato: se descuentan daños o deudas acreditadas y se devuelve el resto a la herencia (a través de los herederos). 'El propietario quiere entrar a la vivienda antes de que retiremos las pertenencias', ¿puede?' — debe darse un plazo razonable a la familia para retirar los efectos personales antes de disponer de la vivienda; no puede actuar de forma unilateral e inmediata.
Qué hacer
- Si eres familiar de un inquilino fallecido, comprueba primero si cumples el orden de prelación del art. 16 LAU.
- Si no cumples los requisitos para subrogarte, coordina con el propietario un plazo razonable para retirar las pertenencias.
- Notifica el fallecimiento al arrendador cuanto antes, exista o no derecho a subrogación.
- Pide la liquidación de la fianza como en cualquier fin de contrato, dirigida a la herencia.
Errores que se pagan caros
- Asumir que cualquier heredero puede quedarse en la vivienda alquilada por el simple hecho de heredar.
- No notificar el fallecimiento al propietario, dejando el contrato en una situación ambigua.
- Como propietario, disponer de la vivienda sin dar un plazo razonable a la familia para recoger sus pertenencias.
Comprobar el orden de prelación lo puedes empezar tú con esta guía. La liquidación de la herencia y del contrato, sobre todo si hay varios herederos o dudas sobre quién tiene derecho a subrogarse, conviene llevarla con un abogado.
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